Vermieterinsolvenz:

Mieterkaution muss getrennt angelegt worden sein!

Der Mieter kann die Mietkaution nur aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Ansonsten ist der Rückforderungsanspruch nur eine Insolvenzforderung.

Hintergrund

Die Klägerin zahlte im Februar 2001 an ihre Vermieterin eine Kaution. Die Vermieterin legte diese nicht von ihrem Vermögen getrennt an. Das Mietverhältnis wurde 2004 beendet. 2005 wurde über das Vermögen der Vermieterin das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt. Die Mieterin macht geltend, ihr stehe hinsichtlich des Kautionsbetrags ein Aussonderungsrecht zu. Sie nimmt den Beklagten auf Rückgewähr in Anspruch.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Mieterin ist erfolglos geblieben. Mit der Revision wurde der Zahlungsanspruch weiter verfolgt.

Entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass der Mieterin kein Zahlungsanspruch zusteht. Ein Mieter könne die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto angelegt habe. Sei dagegen die Kaution unter Verletzung von § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht vom Eigenvermögen des Schuldners getrennt worden, bestehe keine Aussonderungsbefugnis des Mieters.

Die Wertungen des Insolvenzrechts ließen es nicht zu, einer nicht vollzogenen Treuhandabrede die Rechtswirkung eines Aussonderungsrechts zuzuerkennen. Auch gebiete der Schutzzweck des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB keine andere Beurteilung. Der Gesetzgeber habe sicherstellen wollen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistungen zurückgreifen könne. Deswegen sei dem Vermieter aufgegeben, die erhaltene Sicherheit von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Dafür sei der Mieter berechtigt, die Einhaltung dieser Verpflichtung durchzusetzen.

BGH, Urteil v. 20.12.2007, IX ZR 132/06

Hinweis:
Die IVS-Ortenau legt die Kautionen grundsätzlich bei der Hausbank in München an.
Der Mieter erhält darüber einen Bescheinigung der Bank und jährlich einen Kontoauszug mit Zinsausweis.