Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

BGH: Wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist, kann der Vermieter bei einer Mieterhöhung nur die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Ein Zuschlag für Renovierung ist nicht möglich.

Heute hat der BGH eine der zur Zeit am heftigsten umstrittenen Fragen des Wohnraummietrechts entschieden. Die Entscheidung hat eine Bedeutung für viele Mietverhältnisse. Laut Deutschem Mieterbund sind ca. 75 % der Mietverträge in Deutschland betroffen, da eine Vielzahl von Renovierungsklauseln vom BGH für unwirksam erklärt worden ist.

Hintergrund:
Ein Düsseldorfer Vermieter hatte mit dem Mieter eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart. Da der Vermieter deshalb selbst für die Renovierung verantwortlich war, verlangte er im Rahmen der nächsten Mieterhöhung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete als Ausgleich. Der Zuschlag von 0,71 EUR je qm orientierte sich an dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt.

Vor dem Amtsgericht Düsseldorf hatte der Vermieter Erfolg, nicht aber bei der zweiten Instanz vor dem Landgericht.

Entscheidung:
Der BGH gab dem Mieter Recht. Der Vermieter darf bei der Mieterhöhung keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist.
Einen solchen Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Vielmehr kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird von den jeweiligen Marktverhältnissen bestimmt. Nach Ansicht der BGH-Richter passt es nicht in dieses System, wenn zusätzlich zur Vergleichsmiete ein Zuschlag erhoben wird, der sich an den tatsächlichen Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen orientiert. Denn dieser würde dann in die Berechnung der Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf einfließen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären oder nicht.
Ausdrücklich weisen die Richter darauf hin, dass der vom BGH angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter keine andere Entscheidung rechtfertigen kann. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.
Auch den weiteren Versuchen des Vermieters, die Mieterhöhung über eine ergänzende Vertragsauslegung oder einen sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage zu rechtfertigen, ist der BGH nicht gefolgt.

BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07